سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمیکند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمیشود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره «سرقفلی» توافق کنیم؟
همانطور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکانپذیر است:
۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک میپردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته میشود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین میشود:
موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجارهنامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
قانون سرقفلی سال 56
سرقفلی مبلغی است که مستأجر به مالک می دهد و آن مبلغ متعلق به مالک می شود در مورد سرقفلی مالک مغازه، ملک خود را واگذار نمی کند بلکه سرقفلی مغازه (حق کسب و کار در ملک) را به صورت نامحدود و با اجاره ماهیانه که مبلغی اندک می باشد به مستأجر واگذار می کند. در خصوص اجاره اماکن تجاری قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 حاکم می باشد. در صورتی که سرقفلی قبل از سال 76 باشد مشمول قانون سرقفلی سال 56 و در صورتی که بعد از سال 76 باشد مشمول قانون سرقفلی سال 76 هم می گردد. حال نکات و مواردی که در قانون سرقفلی سال 56 آمده و مهم می باشد توضیحاتی را به شرح ذیل خواهیم داد:
در قانون سرقفلی سال 56 مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود نموده و اصل را بر این گذاشته که مالک حق تخلیه ملک تجاری را ندارد مگر اینکه دلیلی داشته باشد و دلایلی که طبق آن مالک می تواند مستأجر را بیرون کند نیز مشخص نموده است. طبق قانون سرقفلی سال 56 مالک در صورتی می تواند ملک تجاری را تخلیه نماید که: اول مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و ملک مورد اجاره را منتقل نماید دوم مستأجر شغلی را در هنگام اجاره در مورد آن توافق شده را در هنگام اجاره در مورد آن توافق شده را تغییر دهد، سوم اگر مستأجر اجاره بهای ملک را به مالک نپردازد چهارم اگر مالک نیاز شخصی به ملک مورد اجاره داشته باشد پنجم اگر ملک مورد اجاره در شرف خرابی باشد و مالک اقدامات لازم جهت نوسازی ملک را انجام دهد ششم مالک از مستأجر تقاضای تنظیم سند رسمی کند و مستأجر از انجام این کار استنکاف ورزد.
هفتم در صورت تعدی و تفریط مستأجر در ملک تجاری در قانون سرقفلی سال 56 در صورتی که دلیل مالک برای تخلیه ملک تجاری احداث بنای جدید و نیاز شخصی و یا تعدی و یا تفریط مستأجر باشد باید تمام سرقفلی را به وی بپردازد و در صورتی که دلیل مالک عدم پرداخت اجاره بها و یا تغییر شغل باشد نیازی به پرداخت سرقفلی به مستأجر نیست و در صورت انتقال ملک تجاری به غیر مستأجر مستحق نیمی از سرقفلی می باشد.
طبق قانون سرقفلی سال 56 در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و به دلایلی ادامه کار در آن ملک برای وی مقدور نباشد، می تواند از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع به فرد دیگری را بنماید. قانون سرقفلی سال 56 از سال 72 به بعد تغییراتی کرد مانند اینکه در قانون سرقفلی سال 56 برای اجاره اماکن تجاری چه سرقفلی گرفته می شد چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت در حالی که در قانون سال 76 اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود مستأجر حق سرقفلی داشت و اگر در قرارداد نوشته نمی شد سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت. در صورتی که قرارداد اجاره ای قبل از سال 76 تنظیم گردد مشمول قانون سرقفلی سال 56 می شود و اگر پس از سال 76 تنظیم گردد مشمول قانون سرقفلی سال 76 می گردد.
چرا موسسه حقوقی و کیفری و داوری فرشاد بالاپور
زیرا که شما در این موسسه حقوقی و کیفری و داوری بهرهمند خواهید شد از:
وکلای با تجربه
شما می توانید با بهره گیری از وکلای با تجربه و اساتید علم حقوق از راهنمایی های دقیق در رابطه با پرونده قضایی خود بهره مند شوید.
مشاوره رایگان
گروه وکلای فرشاد بالاپور آمادگی ارائه مشاوره رایگان به شما هموطنان عزیز را دارد.
پشتیبانی سریع
ما همه مسیرهای ممکن را برای ارتباط هر چه بهتر و سریعتر شما عزیزان با کارشناسان و وکلای با تجربهمان فراهم کردهایم تا از سادهترین مسیرها بتوانید پیگیر پرونده قضایی خود باشید.
دستمزد
حق الوکاله معقول و مطابق تعرفه وکلای دادگستری مصوب سال 1399
شما در چه مواردی می توانید از خدمات دپارتمان کیفری مجموعه ما بهره مند شوید:
1-چیزی بنویسید
2-چیزی بنویسید
3-چیزی بنویسید
4-چیزی بنویسید
5- چیزی بنویسید.
چرا دپارتمان خقوق خانواده را انتخاب کنیم؟
صرفه جویی در زمان
صرفه جویی در وقت
صرفه جویی در هزینه
رفع کدورت های احتمالی
برخی از فعالیت های ما
گروه وکلای فرشاد بالاپور با بیش از 10 سال تجربه در رفع مشکلات قضایی شما هموطنان عزیز از طریق دپارتمان ثبتی فرشاد بالاپور، با توجه به روش مذاکره منحصر به فرد خود، شما را در رسیدن به اهدافتان یاری مینماید.
یکی از مفاهیم حقوقی در پایان دادن به تصرف «تخلیه ید» می باشد که مختصرا تخلیه خوانده می شود. در این مفهوم شروع تصرف متصرف، به اذن صاحب حق اعم از مالک عین یا منافع بوده لیکن در ادامه به دلایل مختلف اعم از پایان مدت یا جهات دیگری تصرف می بایست خاتمه یابد. به این ترتیب تخلیه املاک استیجاری نیز به معنای لزوم پایان دادن به تصرفاتی است که شروع آن به اذن موجر بوده است. یکی از عمده ترین مسائل مطرح شده در مساله اجاره املاک، بحث در خصوص چگونگی تخلیه املاک استیجاری و دعاوی مربوطه می باشد، بنابراین در این نوشتار، جهات تخلیه در قوانین مختلف مورد بررسی قرار می گیرد.
تخلیه براساس اینکه چه قانونی بر قرارداد اجاره حاکم است
به طور کلی در بحث از روابط موجر و مستاجر به حاکمیت دو دسته از قوانین می توان اشاره نمود. اولاقراردادهای اجاره ای که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شد. ثانیا:قراردادهای اجاره ای که بعد از تصویب قانون ۱۳۷۶ منعقد گردیدند. در هر دو دسته با توجه به تفاوت قوانین حاکم اسباب و شرایط تخلیه نیز متفاوت خواهد بود.
این دسته از قراردادها برحسب اینکه موضوع تجاری یا مسکونی داشته باشند خود تحت دو رژیم قانونی متفاوت قرار می گیرند. به طوریکه قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ ، تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشند و قراردادهای اجاره ی اماکن مسکونی از قبل از سال ۶۲ تا قبل از سال ۷۶ تحت حاکمیت قانون ۱۳۶۲ قرار دارند و از حاکمیت قانون ۵۶ خارج شده است. در ادامه با این نگاه کلی احکام تخلیه قراردادهای مختلف بررسی می گردد.
در مواردی که مدت اجاره پایان یافته باشد
براساس قانون ۱۳۵۶ در املاک تجاری، پایان مدت قرارداد اجاره مجوزی برای درخواست تخلیه ملکتجاری نیست بلکه موجر باید اموری را جهت درخواست تخلیه ثابت کند. در غیر این صورت امکان تخلیه فراهم نیست.
الف-تخلیه به جهت احداث ساختمان
مشروط بر آنکه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلف هستند در صورت مراجعه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمانی یا گواهی لازم را صادر و با مالک تحویل بدهند.
ب-تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر
برای کسب و پیشه و تجارت، به تصریح قانون نیاز شخصی خود موجر باید به اثبات برسد و نه نیاز افراد خانواده یا فرزندان او برای تجارت. مگر اینکه بتوان بعد از فوت موجر وراث را قائم مقام موجر دانست و این حکم را به آنان نیز تسری داد.
ج-تخلیه به جهت سکونت
اگر محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه بنماید.
در این موارد دادگاه ضمن حکم به تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
تخلیه اماکن تجاری در مواردی که اجاره قبل از انقضا مدت فسخ شده
در موارد زیر براساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امکان فسخ اجاره و درخواست تخلیه وجود دارد.
الف-تخلیه به دلیل عدم موافقت با انتقال
در مواردی که عین مستاجره به جهت کسب یا پیشه یا تجارت خود موجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. مشروط به اینکه حق انتقال به غیر نیز از او سلب شده باشد.
ب-تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
مقصود از تعدی و تفریط آن است که مستاجر از حدود متعارف استفاده از عین مستاجره تجاوز کند. حال یا این تجاوز از حدود متعارف به صورت زیاده روی در استفاده یا کوتاهی در نگهداری از عین مستاجره ممکن است ظاهر شود. مثلا اگر مستاجر دیوار ۲۵ سانتی را ۱۵ سانت بتراشد و یا درمغازه بالکن احداث کند. اما لازم به ذکر است که گذاشتن پارتیشن و تعبیه کانال کولر یا دریچه ی هواکش عرفا تعدی و تفریط به حساب نمی آید.
ج-تخلیه به دلیل تغییر شغل
هرگاه مورد اجاره برای انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر داده باشد. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
د-تخلیه به دلیل تخلف از شروط
هرگاه از شروطی که در ضمن عقد اجاره درج شده تخلف گردد و به این دلیل موجبات فسخ فراهم شود. بحث از تخلف شروط ضمن عقد اجاره و تحقق خیار فسخ محتاج بحث مفصل دیگری است.
و-تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر در مدت قانونی یا توافق شده از پرداخت اجاره بها خوددادی کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. اگر مستاجر در این مدتی اجاره بهای معوقه را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید .
اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه ی عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید.
قراردادهایی استیجاری که تحت حاکمیت قانون سال ۱۳۶۲ می باشند جهات تخلیه اماکن مسکونی به این ترتیب است:
الف-اختصاص ملک به مرکز فساد
در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به مرکز فساد تبدیل کرده باشد، به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر، مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ب-عدم وجود حق انتقال به غیر
در مواردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد و مورد اجاره کلا یا جزئا به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ی دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ج-در صورتی که اختصاص به غیر مورد ذکر شده در قرارداد اجاره
اگر مورد اجاره به منظور سکونت اجاره داده شود ولی به امر دیگری اختصاص داده شود.
ه-درج حق فسخ در صورت انتقال مالکیت به غیر
اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد در صورت انتقال قطعی مال مورد اجاره به غیر، امکان فسخ وجود دارد، می توان فسخ و تخلیه را درخواست نمود.
و-عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف کند، موجر می تواند فسخ و تخلیه را درخواست کند.
با تصویب قانون سال ۱۳۷۶ کلیه قراردادهای راجع به املاک استیجاری اعم از مسکونی و تجاری که بعد از این تاریخ تنظیم شده باشند تحت حاکمیت این قانون به عنوان قانون خاص و قانون مدنی به عنوان قانون عام قرار می گیرند. به موجب این قانون در پایان مدت اجاره به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی درخواست تخلیه و اجرای آن ممکن خواهد بود.
در مواردی که اجاره با سند رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه به وسیله ی اجرای ثبت تحقق می یابد. به این ترتیب که موجر درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که سند اجاره را تنظیم نموده بنماید، که البته می بایست به مستاجر ابلاغ شده و او فرصت اقدام دارد. هر چند که قانون مدت لازم را یک هفته ذکر کرده، اما این مدت با توجه به تشریفات اجرای اسناد ثبتی عملا بیش از این زمان لازم دارد.
به منظور رسیدن به دستور فوری تخلیه می بایست شرایط زیر در قرارداد عادی اجاره فراهم باشد:
قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
مدت اجاره در قرارداد اجاره قید شده باشد.
قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
دو شاهد مورد اعتماد ذیل آن را امضا کرده باشند.
موجر و مستاجر نیز قرارداد را امضا کنند.
با پایان مدت اجاره می توان درخواست صدور دستور تخلیه را خواست.
شورای حل اختلاف مگر اینکه قرارداد تجاری بوده و در آن سرقفلی واگذار شده باشد.
توسط کلانتری انجام می شود. به این ترتیب که هرگاه دستور تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ گردید، در صورتی که مستاجر از اجرای دستور استنکاف کند، مرجع قضایی به کلانتری محل ابلاغ می کند که در این مورد اقدام نماید و کلانتری محل نیز مکلف به اجرای دستور مقام قضایی می باشد.
اگر هر یک از شرایط مندرج در مورد قبل فراهم نباشدحکم به تخلیه صادر می شود. به این ترتیب؛
هرگاه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
اجاره نامه عادی بوده و توسط دو شاهد امضا نشده باشد، خواه در بنگاه معاملات املاک تنظیم شده یا نشده باشد.
موجر یا مستاجر ذیل آن را امضا ننموده باشند.
مدت اجاره مشخص نشده باشد یا اجاره نامه در یک نسخه باشد.
همچنین در مواردی که درخواست تخلیه در ضمن صدور حکم به فسخ اجاره باشد.
مرجع صدور حکم به تخلیه کجاست؟
دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول می باشد.
دعوای تخلیه مالی است یا غیر مالی؟
دعوای تخلیه غیرمالی اعتباری است و هزینه ی آن نیز برابر دعاوی غیر مالی خواهد بود.
درخواست مهلت برای تخلیه براساس قانون سال ۷۶ چگونه است؟
براساس این قانون درخواست مهلت از مستاجر پذیرفته نمی شود. مگر اینکه به وسیله حوادث قهری مثل سیل و زلزله و… امکان اجرای دستور تخلیه نباشد.