معامله وکالتی
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد.
این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد.
گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند.
اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
(سند وکالتی)
دریافت راهنمایی و مشاوره ی حقوقی ازسایت موسسه حقوقی و کیفری فرشاد بالاپور
سند وکالتی چیست؟
مطابق قانون مدنی، وکالت به قراری گفته می‌شود که طی آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار داده باشد. سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد.
اکنون سوال این است که اگر برای ملک‌ها سند رسمی وجود دارد چرا بعضی از خانه‌ها با سند وکالتی معامله می‌شوند؟ در جواب باید گفت که گاهی مشکلاتی برای انتقال سند وجود دارند که مالک قادر به انتقال سند قطعی نیست مانند:
- عدم وجود سند رسمی ملک
- عدم پایان کار یا عدم پرداخت جریمه‌های شهرداری
- پرهیز از پرداخت مالیات
- عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال سند قطعی
- رهن بودن سند ملک در گرو بانک
(وکالت)
سند قطعی چیست؟
پیش از آن‌که درباره سند قطعی توضیحی دهیم باید بدانیم سند چیست و چند نوع سند داریم؟
به نوشته‌ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه باشد را سند می‌گویند.
به‌طورکلی سندها به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند؛ بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی به کلیه اسنادی گفته می‌شود که در اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی یا در حضور ماموران رسمی تنظیم می‌شوند.
در مقابل به کلیه قراردادها اعم از مبایعه‌نامه، قولنامه، اجاره‌نامه و کلیه اسنادی که توسط مشاورین املاک و آژانس‌های مسکن تنظیم شود، اسناد عادی می‌گویند.
با توجه به تعریف فوق می‌توان گفت سند قطعی در گروه اسناد رسمی قرار دارد، کلیه املاک با سند قطعی اعم از مسکونی، تجاری و… که سند آن از طرف اداره ثبت‌اسناد یا دفتر اسناد رسمی به نام صاحب آن ثبت‌شده کاملا محرز و قطعی است؛
همچنین هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برای دارنده سند وجود ندارد.
(وکالت)
دریافت راهنمایی و مشاوره ی حقوقی ازسایت موسسه حقوقی و کیفری فرشاد بالاپور
چرا نباید معامله به صورت وکالتی انجام دهیم؟
- در معامله وکالتی خریدار مالک محسوب نمی‌شود
- بعد از فروش وکالتی امکان توقیف ملک وجود دارد
- فروشنده می‌تواند مورد وکالت را خودش انجام دهد
- بین فروشنده و خریدار مشکل به وجود می آید و ممکن است معامله برهم بخورد.
نکات زیر را قبل از انجام این قراردادها مدنظر قرار دهید:
-
وکالت بلاعزل
فروشنده در بعضی معاملات سند وکالتی،به خریدار وکالت بلاعزل برای انتقال سند قطعی و انجام امور مربوط به ملک می‌دهد.
وکالت بلاعزل یعنی فروشنده شخصا نمی‌تواند فسخ وکالتش را انجام دهد.
در این معامله در صورت دیوانگی و یا فوت موکل،قرارداد به‌راحتی فسخ خواهد شد.
-
مالک نبودن خریدار در معامله وکالتی
تا زمان عدم تغییر سند وکالتی به سند قطعی،خریدار مالک حقیقی ملک نبوده و فروشنده مالک رسمی ملک میباشد.
-
فروختن ملک به چند نفر
باید بابت جلوگیری از فروش ملک توسط فروشنده به چند نفر،معاملات وکالتی با تنظیم قولنامه در دفاتر رسمی انجام شود.
(وکالت)
مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی:
بهترین کار برای در امان ماندن از مشکلات سند وکالتی،تبدیل سریع سند وکالتی به سند قطعی میباشد.
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مدارک زیر را به همراه داشته باشید:
- اصل شناسنامه و کارت ملی
- سند مالکیت خانه
- مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است، به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
- پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد
- مفاصا حساب شهرداری
- مفاصا حساب دارایی
- اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است
- استعلام ثبت ملک
(وکالت)
اگر به هر دلیلی برای خرید ملک با سند وکالتی اقدام کرده‌اید، ابتدا از صحت وکالت‌نامه استعلام بگیرید. بعد از اطمینان از درستی وکالت‌نامه نوبت به مبایعه‌نامه می‌رسد،
در صورت نبود مبایعه‌نامه اقدام به خرید یا فروش ملک نکنید. مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه هر دو در زمان عقد قرارداد الزامی هستند و بدون یکدیگر اعتباری ندارند.
به یاد داشته باشد وکالت‌نامه هیچ حقی را از موکل سلب نمی‌کند؛ یعنی خود موکل و صاحب‌ملک می‌تواند شخصا برای ملک تصمیم بگیرد و اقدام به فروش آن کند.
باید حواستان باشد در وکالت‌نامه اختیارات موکل سلب شود. چنانچه قرار است مالک از وکالت بلاعزل استفاده کند عبارت (وکالت بعد از فوت نیز برقرار باشد) در برگه الزامی است.
(وکالت)