خلع ید چیست؟
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند. و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشد. و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.(وکیل حقوقی)
نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.
شرط اصلی
شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند.
در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.
(وکیل حقوقی)
دریافت راهنمایی و مشاوره ی حقوقی ازسایت موسسه حقوقی و کیفری فرشاد بالاپور
شرایط قانونی لازم جهت طرح دعوای خلع ید کدام است؟
- لزوم مالکیت رسمی خواهان ، چه با سند رسمی مالک باشد یا به موجب رای قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خواهان.
- غیر منقول بودن مال مورد تصرف.
- تصرف خوانده.
- غیرقانونی و غصبی بودن تصرفات خوانده.
چه کسانی طرفین دعوای خلع ید هستند؟
حال که دانستید دعوای خلع ید چیست ، باید طرفین این قبیل دعاوی را نیز بشناسید.
مانند هر دعوای دیگری که برای رسیدگی به محاکم قانونی ارجاع داده می‌شود، طرفین خلع ید نیز خواهان و خوانده هستند. خواهان در این مورد کسی است که ملک او مورد تصرف قرار گرفته است و خواستار خلع ید از متصرف می‌باشد.
خوانده هم شخصی است که ملک خواهان را به تصرف درآورده است. گفتنی اگر ادعای خواهان مبنی بر تصرف ملکش توسط خوانده به اثبات برسد، خوانده باید ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
دعاوی خلع ید فقط از جانب مالک رسمی یا وکیل او و یا نماینده قانونی وی قابل طرح می‌باشد و این نکته در دعاوی خلع ید، اهمیت بسیار زیادی دارد.
(وکیل حقوقی)
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟
گفتیم که دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم؛
اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود.
همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند.
دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد. اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟
در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با ارایه سند رسمی اثبات کند و درواقع اولین اقدام او پس از طرح دعوی اثبات مالکیت است.
اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)
به طور کلی تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی عبارتنداز:
1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود. در حالیکه در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.
2- دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.
3- در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می تواند طرح دعوی نماید، در حالیکه در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافیست.
4- در دعوای خلع ید حتما باید رای قطعی شود و درخواست اجرا باید صورت گیرد. در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.
5- هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، در صورتیکه هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.
(وکیل حقوقی)
دریافت راهنمایی و مشاوره ی حقوقی ازسایت موسسه حقوقی و کیفری فرشاد بالاپور
رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟
رسیدگی به دعوای خلع ید بدون تشریفات دادرسی در آیین دادرسی مدنی بوده و خارج از نوبت به عمل می آید اما باید برای آن هزینه دادرسی پرداخت نمود.
اجرای حکم صادره در این دعوا فوری است و قبل از قطعیت حکم اجرا می شود. دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست.
حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا 20 میلیون تومان را دارد)
(ادامه)رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟
دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد. یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند،
هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم(ارزش‌گذاری)کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.
نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آن است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.
(وکیل حقوقی)
اجرای حکم خلع ید چگونه است؟
با صدور حکم قطعی (یعنی قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.
دعوای خلع ید – به معنای اعم آن
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -به معنای اعم آن- به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:
نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛
دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود.
بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛
قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
(وکیل حقوقی)
دریافت راهنمایی و مشاوره ی حقوقی ازسایت موسسه حقوقی و کیفری فرشاد بالاپور
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد:
(در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.)
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است.
بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید -به مـعـنـای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
(وکیل حقوقی)
رای مشورتی
در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به‌روشنی گویای این مطالب است:
چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید.
در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا می‌باشد.